Publié le 16 juin 2021

Quels frais anticiper lors d’un achat ? 

Ça y est, vous avez jeté votre dévolu sur la maison de vos rêves et êtes prêt à vous tourner vers votre banque pour savoir si vous avez les moyens de vous y projeter… C’est déjà un bon pas en avant, mais qui nécessite toutefois de faire un peu de mathématiques.  

En effet, lorsque vous visualisez le tarif d’une maison ou d’un appartement, des frais supplémentaires vont s’y greffer pour vous donner une enveloppe globale. Vous serez en effet confronté : 

• Aux frais d’agence. Ceux-ci concernent les montants versés aux professionnels qui se chargent de la vente du bien, se mettant donc au service tant du vendeur qu’à celui de l’acquéreur qui aura certainement besoin de réponses précises à ses questions. Les frais d’agence sont la plupart du temps intégrés au tarif qui vous est communiqué, ce qui implique vous n’aurez pas à vous en soucier. 
• Aux frais de notaire. Dans le cadre d’un achat ancien, ceux-ci peuvent atteindre 8% du prix du bien, tandis qu’ils de dépassent pas les 3% si vous achetez un logement neuf. Ces frais se composent majoritairement d’impôts et de taxes, tandis que la rémunération du notaire n’est concernée qu’en petite partie.  
• Aux intérêts de l’emprunt. Par exemple, si votre banque vous propose un taux d’intérêt de 1,4% sur 25 ans, cela implique que vous aurez à financer annuellement 1,4% du prix total de l’emprunt. Si vous optez pour un emprunt avec amortissement, ce sont 1,4% du montant restant du logement que vous règlerez annuellement. Au fil du temps, ces frais seront donc dégressifs. A savoir que, plus vous choisirez d’emprunter sur une longue période, plus ces taux d’intérêt seront importants. 
• Aux assurances de cet emprunt. Celles-ci ont aussi un coût mensuel à intégrer à votre calcul, dans la mesure où elles sont une garantie auprès de la banque du bon remboursement de votre emprunt.   

• Aux travaux éventuels. Si vous envisagez de réaliser des travaux grâce à une partie de votre emprunt, il faut aussi les mentionner afin d’adapter l’enveloppe (dans la mesure du possible). 

Et ce n’est malheureusement pas tout. En plus de ces coûts qui font partie intégrante de votre emprunt, il vous faudra également anticiper les frais d’entretien, d’assainissement ou encore la taxe foncière, qui ne doivent pas être négligés dans le cadre de vos mensualités.  

Emprunter 200 000€ : quel salaire est nécessaire ? 

Si vous n’avez pas de crédit en cours.

Le fait de ne pas avoir de crédit en cours est une bonne chose pour votre banque, dans la mesure où votre taux d’endettement est nul. Dans ce cas, le plafond d’emprunt qui vous sera normalement accordé par votre banque sera fixé de manière à ce que votre taux d’endettement ne dépasse pas les 33%. Plus concrètement, vos mensualités ne pourront pas excéder le tiers de vos revenus.  

Si nous nous penchons sur les mensualités moyennes pour des emprunts à hauteur de 200 000€ en mars 2021, nous notons qu’elles varient autour de 1200€/mois sur 15 ans, 900€/mois sur 20 ans et 800€/mois sur 25 ans.1  

Pour savoir le salaire minimal qu’il vous faut pour pouvoir prétendre à chaque solution, il vous faut donc multiplier ces mensualités par 3. Sur 25 ans, avec les chiffres précédents, il vous faudra gagner au moins 2400€/mois. 

Si vous avez d’autres crédits.

Certains individus font le choix d’acheter alors qu’ils ont déjà souscrit à un premier crédit immobilier ou à la consommation. Dans ce cas, la décision de votre banque dépendra de votre situation. Théoriquement, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus, mais dans certains cas, il est possible de déroger à cette règle. 

Le reste à vivre est donc étudié. Par exemple, si vous gagnez 6000€ par mois, vos mensualités théoriques sont plafonnées à 1980€. Il vous reste donc 4020€ pour vivre chaque mois. Pour savoir combien il vous pourrez emprunter dans ce contexte, il est nécessaire de retrancher à ce reste à vivre ce que vous réglez de manière indispensable. Frais de transports, assurances, frais de scolarité et cantine si vous avez des enfants, factures d’eau et d’électricité, habillement, nourriture… Une fois ces montants incompressibles calculés et retranchés à votre reste à vivre, votre banque sera en mesure de vous dire si oui ou non elle peut envisager de déplacer le curseur de votre taux d’endettement. Clairement, plus vos revenus seront élevés, plus vous aurez de chances de pouvoir concrétiser vos projets. 

A ce stade, plusieurs points sont également pris en compte, tels que la stabilité de votre emploi ou encore le nombre de personnes composant votre foyer, pour ne pas mettre en péril vos finances. 

Devenir propriétaire est donc un choix plein d’avantages, mais qui nécessite bien des anticipations. N’hésitez pas à consulter votre banquier pour lui faire part de votre projet, et envisager ensemble la meilleure des solutions !