L‘investissement locatif vous intéresse ? Alors ne vous trompez pas de régime fiscal !

Investir dans l’immobilier est aujourd’hui une solution de premier choix pour acquérir des revenus stables, apporter de la sérénité à votre retraite ou simplement solidifier vos actifs. Mais qui dit investir dans l’immobilier, dit aussi déclarer ces loyers !

Publié le 10 mai 2021

Investir dans l’immobilier est aujourd’hui une solution de premier choix pour acquérir des revenus stables, apporter de la sérénité à votre retraite ou simplement solidifier vos actifs. Mais qui dit investir dans l’immobilier, dit aussi déclarer ces loyers ! C’est pourquoi il est important de vous renseigner sur la question. L’enjeu d’opter pour le bon régime fiscal ? Ne pas vous y tromper, pour que votre niveau d’imposition soit le plus juste. Entre location nue et location meublée, il va falloir vous fixer. Apprenez donc à maximiser vos bénéfices, en suivant ces quelques conseils.

La location nue : des revenus fonciers.
Dans le cas où vous faites de la location nue en louant votre bien vide, vos revenus doivent être déclarés en tant que revenus fonciers. Il en existe deux types différents : le micro-foncier et le régime réel. Cela signifie tout simplement que vos gains seront additionnés à votre salaire au sein de votre déclaration de revenus. D’un point de vue financier, votre locataire sera redevable de la taxe d’habitation et vous devrez vous acquitter de la taxe foncière. Comment définir plus précisément vos revenus fonciers ? Voilà quelques précisions.

Le régime micro-foncier associé à la location nue.
En-deçà d’un certain montant de gains annuels, s’échelonnant à 15 000€, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Son avantage majeur est qu’il vous permet de n’être imposé que sur 70% de vos revenus. Très prisé pour cet abattement de 30%, il ne constitue pour autant pas toujours l’option idéale. Pourquoi ? C’est simple : faire ce choix ne vous permettra pas de déduire certaines dépenses majeures de vos loyers, telles que celles liées à vos travaux.

Il vous faudra donc définir clairement les charges de votre projet, pour déterminer l’option la plus judicieuse !

Le régime réel associé à la location nue.
Si les individus gagnant moins de 15 000€ par an grâce à leurs investissements locatifs peuvent choisir le régime fiscal, les autres doivent nécessairement se tourner vers le régime réel. Celui-ci permet de déduire plusieurs charges de vos loyers, pour limiter le montant de vos impôts.

Prenez toutefois garde si vous avez le choix : le régime réel implique un engagement obligatoire de 3 ans. Il ne s’avère donc être pertinent que si vos charges excèdent sur l’intégralité de cette période les 30% d’abattement proposés par le régime micro-foncier !

La location meublée : des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Louer un bien meublé vous fait entrer dans une optique totalement différente de celle de la location nue. Dans ce cas, en effet, la fiscalité s’avère être bien plus avantageuse. La raison majeure à cela est que vous déclarez vos revenus comme étant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce que cela implique ? Vous obtenez un statut similaire à celui d’une entreprise. Et pécuniairement, cela peut être intéressant ! Grâce à cela, votre assiette fiscale est en effet largement diminuée, impactant par là même le montant de votre impôt. Mais là aussi, il vous faudra bien discerner pour choisir entre le régime micro-BIC ou réel.

Le régime micro-BIC associé à la location meublée.
Si vous empochez moins de 32 600€ annuellement dans la location de votre bien meublé,  charges comprises, alors le régime micro-BIC est fait pour vous. On l’apprécie notamment pour le droit qu’il réserve à un abattement forfaitaire de plus de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs.

Administrativement, il vous suffira pour cela de déclarer vos gains en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Cela dit, il ne faudra pas oublier de mettre à jour régulièrement un livre des recettes et un livre des achats. Bien entendu, comme c’était le cas pour la location nue, il vous faudra bien discerner pour choisir le meilleur régime. En effet, il n’est pas impossible de voir vos charges excéder les 50%. Auquel cas il devient fondamental de vous renseigner à propos du régime réel.

Le régime réel associé à la location meublée.
Le régime réel, obligatoire si vous touchez plus de 32 600€ de recettes annuelles, se révèle être très stratégique. En effet, il permet de déduire un grand nombre de frais de vos loyers. Parmi eux, nous pouvons par exemple noter l’amortissement du mobilier, les impôts locaux, les intérêts de vos emprunts ou encore les frais d’entretien.

Mais si le régime réel revêt une si grande importance, c’est parce que les amortissements sont intéressants à prendre en compte. Plus le temps passe, plus votre bien perd de sa valeur. Si vous louez un logement qui valait 100 000€ à l’achat et que l’amortissement s’étale sur 30 ans, vous vous verrez ainsi déduire 3 000€ de vos recettes locatives. Vos impôts seront ainsi amoindris de manière très juste !

En somme, vous lancer dans l’investissement locatif peut vous permettre de bénéficier de bien des avantages. Mais pour en profiter au maximum, il vous faudra opter pour le régime fiscal adapté ! N’hésitez donc pas à suivre les évolutions des conditions du marché et à vous tourner vers des professionnels pour des conseils avisés.
L’équipe Centralia Groupe est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions.

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