Publié le 18 mars 2020

  Cosse ancien

Encore connu sous le vocable de « louer abordable », le cosse ancien est une création de l’ancienne ministre du Logement, Emmanuelle Cosse. Il existe depuis le 1^er janvier 2017 et ne dispose pas encore d’une cible qui lui corresponde vraiment. Grâce à ce dispositif, il est possible aux propriétaires de louer des appartements privés à des prix abordables, contre une déduction sur leurs revenus fonciers. Une convention relative au logement est signée avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), avec une garantie des loyers. Lorsque la location du logement est faite par une association à des foyers en difficultés financières intenses, l’allègement fiscal varie de 15% à 85%,   pour des loyers allant de 7 euros/m² à 11,86 euros/m². On parle alors d’intermédiation locative. Dans ce cas, le propriétaire récupère son bien en bon état, une fois la location terminée. Selon Bertrand de Raymond, spécialiste de l’investissement locatif, le cosse ancien implique des loyers dont les prix sont trop bas pour atteindre un allègement fiscal de 85%. 

C’est un dispositif qui correspond mieux aux propriétaires qui ont arrêté la location de leurs biens immobiliers pour diverses raisons, mais qui souhaitent quand même profiter d’un allègement fiscal sur leurs revenus. Le propriétaire devra au mieux, effectuer quelques travaux. Toutefois, il précise qu’il n’est pas indiqué de faire un prêt pour s’engager dans le cosse ancien, au risque d’être confronté à de grandes difficultés financières pour le remboursement du prêt.

  Denormandie

Il s‘agit d’un dispositif mis en application depuis le début de l’année 2019 et qui vise à redonner « vie » aux communes en chute libre. Le programme Action cœur de ville, qui prend en compte 222 villes, permet aux investisseurs de bénéficier d’un allègement fiscal de 12 %, 18 % ou 21 % lorsqu’ils rénovent et louent des biens immobiliers dans ces villes, à condition que le coût des travaux avoisine au moins le quart du prix d’achat du bien. L’État central impose de nombreux de critères pour profiter de cet allègement. Pour le directeur du laboratoire de l’immobilier Franck Vignaud, les conditions de l’allègement proposé laissent des sous-entendus. Si l’investisseur souhaite acquérir un bien sans parking, pour en bénéficier, il doit être vigilant étant donné que les travaux de rénovation pris en compte et l’état de dégradation du bien immobilier acquis sont des paramètres encore confus. 

Ce dispositif est plus adapté aux investisseurs avertis et prudents qui maîtrisent le marché local d’acquisition, d’où le faible taux de réalisation du Denormandie.  En effet, ceux qui adoptent ce dispositif font des investissements sur des biens qui prendront de la valeur au bout de 10 ou 15 ans avec l’assurance de rentabiliser leur capital avec le développement des entreprises.

  Censi-Bouvard

Ce dispositif prend fin le 31 décembre 2021. Avec le Censi-Bouvard, le propriétaire a la possibilité de faire un investissement dans l’immobilier géré neuf (résidence senior, résidence étudiante, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad)…) et d’obtenir un allègement fiscal de 11%  sur le coût total de l’investissement locatif, dans une marge considérée de  300 000 euros en neuf ans.

La TVA sur le coût du bien est aussi restituée au propriétaire. Toutefois, Franck Vignaud,  directeur du laboratoire de l’immobilier, conseille aux propriétaires de garantir un système de protection du versement des loyers par le gestionnaire du bien. Un investisseur pourra, dans ce sens, recevoir les loyers sur sa résidence étudiante par exemple tous les trois mois, sans s’inquiéter de la gestion faite du bien. Le Censi-Bouvard  avantage les locataires, fait gagner 1000 euros par an sur l’imposition au propriétaire avec des prix d’achat réduits. C’est un dispositif qui correspond plus aux investisseurs qui ne jouissent pas d’un grand allègement fiscal et qui désirent avoir un patrimoine immobilier avec peu de moyens.    

  Pinel 

C’est un dispositif très connu qui offre au propriétaire la possibilité d’acquérir un bien immobilier neuf dans une zone tendue en vue d’une location de six, neuf ou douze ans, pour bénéficier d’un allègement fiscal de 12 %, 18 % ou 21 %, évalués sur le prix de revient du bien immobilier , dans une marge de 300 000 euros. Il existe toutefois des limites imposées pour les loyers et les capacités financières des potentiels locataires. Johan Coulombez, directeur associé du Groupe Quintésens Bourgogne & Franche-Comté explique qu’à partir de 2 000 euros, qu’il faudra se tourner vers les foyers fiscaux ; à partir de 10 000 euros d’imposition, les avantages sont meilleurs.

Les taux d’intérêt bas appliqués, offrent la possibilité de faire un prêt pour réaliser un Pinel, sans obligation de posséder un capital personnel colossal. Les revenus locatifs et les déductions fiscales permettent de solder rapidement le crédit fait.

Le spécialiste conseille, pour une meilleure rentabilité, de choisir son emplacement dans l’une des communes de la zone B où il y a un grand besoin de biens locatifs. Les loyers du Pinel y sont plus facilement acceptés avec des prix au mètre carré bas. La densité de la population est aussi un facteur à prendre en compte, car une forte concentration démographique garantit une meilleure rentabilité du locatif.

En effet, l’investisseur court plus de risque de pertes financières s’il fait du Pinel sur des logements situés dans des zones à faible densité démographiques. L’investisseur locatif gagnerait plus à se tourner vers les centres-villes afin de faire de bons profits sur son investissement.