Comment obtenir gain de cause en cas d’impayé de loyer ?

Chaque propriétaire peut souhaiter, un jour ou l’autre, louer son bien. C’est en effet un moyen judicieux de développer ses actifs et de s’assurer des revenus durables !

Publié le 13 juillet 2021

Chaque propriétaire peut souhaiter, un jour ou l’autre, louer son bien. C’est en effet un moyen judicieux de développer ses actifs et de s’assurer des revenus durables !  

Cela dit, une des préoccupations majeures dans ce genre de cas concerne les impayés de loyers. Que vous ayez déjà fait face à un locataire peu scrupuleux, ou que vous vous posiez simplement la question de savoir comment vous en sortir dans ce genre de situation, voilà un éclairage qui pourrait vous intéresser. 

Des devoirs partagés entre locataires et propriétaires. 

Avoir les idées claires quant aux obligations des deux parties. 

Lorsqu’un conflit d’intérêts fait surface, il est indispensable de faire le point sur les obligations de chacun, pour vous assurer d’être dans votre bon droit. En effet, si, en tant que propriétaire et bailleur, vous êtes en tort, tout se compliquera nécessairement. Pour cela, il vous faut vérifier un certain nombre de points : 

  • Avez-vous fourni un bail qui a été rempli, en bonne et due forme ? Celui-ci permet aux deux parties d’être en accord sur l’état du logement au début du contrat de location.  
  • Faites-vous parvenir des quittances de loyer à votre locataire ? 
  • Etes-vous d’accord, votre locataire et vous, sur le montant du loyer ou l’avez-vous fait augmenter contre son gré ? 
  • Le logement que vous louez respecte-t-il toutes les normes en vigueur ? Est-il réparé par vos soins en cas de problème ? 

Une fois que vous constatez être parfaitement en règle et que votre locataire ne s’acquitte pas des loyers dus, vous avez plusieurs solutions à votre portée. Mais dans un premier temps, il est bien entendu préférable de trouver un terrain d’entente. 

 Envisager d’abord une solution à l’amiable. 

En tant que propriétaire, il est important que vous soyez à l’écoute de votre locataire. N’hésitez donc pas à le contacter pour en savoir plus sur les causes l’empêchant de régler son dû ! L’envoyer immédiatement en justice sans passer par cette étape préalable, vous coûtera beaucoup d’énergie, de temps et d’argent. Plus vous pourrez trouver des alternatives, mieux cela sera ! Et en termes de solutions à l’amiable, il en existe un certain nombre. 

  • Lisser la dette. Si votre locataire ne parvient temporairement pas à régler son loyer, vous pouvez étaler le paiement de ses dettes dans le temps. De manière concrète, lorsque sa situation sera stabilisée, il vous sera redevable d’une partie de sa dette, additionnée à son loyer. 
  • Abandonner une partie, voire la totalité de la dette. Si vous êtes en bons termes avec votre locataire, que celui-ci ne parvient pas à sortir la tête de l’eau et que vous en avez tant la capacité que l’envie, il vous est possible de faire fi d’une partie des impayés, ou même de la totalité de ceux-ci.  
  • Diminuer le loyer jusqu’à ce que sa situation s’améliore. En tant que propriétaire, vous êtes tout à fait en droit d’accorder à votre locataire une réduction temporaire sur le montant du loyer. 

 Bien entendu, vous pouvez aussi réfléchir avec votre locataire sur les solutions qui l’aideront à retrouver ses pleines capacités de paiement. Pour cela, il lui sera possible de contacter tant le Fonds de Solidarité pour le Logement que SOS Loyers Impayés, ou encore Action Logement. 

Par ailleurs, si vous trouvez un terrain d’entente, n’oubliez pas de rédiger un document daté que toutes les parties signeront, attestant de la décision prise et de ses modalités de mise en œuvre ! 

 En dernier recours : les procédures juridiques. 

 La lettre de mise en demeure. 

Cette étape, à savoir l’envoi rapide (sous 15 jours après l’échéance du loyer) d’une lettre de mise en demeure à votre locataire, est un pilier en termes de preuves juridiques. Celle-ci doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception, ou remise en main propre contre signature. 

 Les garanties et assurances. 
  • Faire appel aux garants. S’ils ont rempli un acte de cautionnement solidaire, alors il vous est possible de faire appel aux garants pour régler les loyers impayés avant de passer en justice.  
  • La clause résolutoire de votre bail. Si vous avez pensé à insérer une clause résolutoire dans le cadre de votre bail, alors vos procédures devraient en être simplifiées. Cette clause consiste en quatre points qui, s’ils ne sont pas respectés par votre locataire, entraînent la résiliation du contrat de bail. Ces points se réfèrent au non-paiement des quittances de loyer et des charges, à l’absence d’assurance habitation, aux troubles du voisinage ou, plus précocement, à l’absence de versement du dépôt de garantie. 
  • L’assurance loyers impayés. Celle-ci, si vous y avez souscrit, est conçue pour vous apporter une réelle sérénité quant au règlement de vos loyers. En effet, cette assurance vous permet d’être indemnisé à partir du premier loyer impayé, et ce jusqu’à ce que votre locataire régularise sa situation (ou quitte le logement). 
Le commandement de payer. 

Si le locataire ne donne aucune suite à votre lettre de mise en demeure, alors il vous sera nécessaire de faire appel à un huissier pour envoyer à votre locataire (ainsi qu’à son garant) un commandement de payer. Cette procédure déclenche un délai de deux mois, permettant à votre locataire de régulariser sa situation.  

 Le tribunal d’instance. 

La suite des procédures consiste à envoyer le locataire devant le tribunal d’instance, où l’expulsion pourra être prononcée. Mais là encore, les délais ne sont pas immédiats ! Au vu des résultats de l’enquête préalablement menée auprès du locataire, les délais de paiement pourront être rallongés jusqu’à un an, ou l’expulsion pourra être immédiatement décidée. 

 Si vous êtes un propriétaire bailleur, il vous faut donc avoir pleinement conscience de vos devoirs, mais aussi de vos droits. Ainsi, en cas de conflit et de loyers impayés, sachez que vous pourrez obtenir gain de cause de différentes manières !

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